案    由:关于完善政策有效保障住宅所有人权益的提案
审查意见：建议国务院交由主办单位住房和城乡建设部会同中国保监会办理
提 案 人：徐向东
主 题 词：城乡建设,房地产
提案形式：个人提案
内    容：
    商品住宅的土地使用权一般为50-70年，住宅的安全使用年限通常是按50年设计要求建造的。老百姓买了房子，不论是一手房还是二手房，总觉得是永久的事，不像买车、买家电有个报废的心理预期。但是，近期各地发生了几起在建和已建房改房、商品房的倒塌事件，相关的善后处理比较棘手。政府在对房屋质量问题追责的同时，还应思考房屋倒塌造成的损失由谁承担，如何保障房屋所有人和居住人的利益等等，因为商品住宅倒塌直接关系到广大人民群众的生命财产安全。这些事件也敲响了警钟，老百姓的商品住宅财产，不能光看到私有财产增长的一面，也要关注其财产安全保障性很弱的一面，所以，对这一问题要引起高度重视。
    一、要将住宅倒塌引起的责任加入房屋买卖格式合同中
    现在的房屋买卖合同，一般是由房地产开发商提供的格式合同。《合同法》第39条规定:“格式条款是当事人为重复使用而预先拟订并在订立合同时未与对方协商的条款”。现今房地产市场仍处于卖方市场,房地产开发商处于强势地位,购房者即使明知合同中有对自己不利的条款，也没有多少讨价还价的余地。
    房地产开发商提供的格式合同中一般只包含房屋质量保修条款，在保修期内，开发商对房屋出现的质量问题有维修义务，但并不涉及出现房屋倒塌后的责任与赔偿问题，因此有必要在新的合同中明确开发商在出现房屋倒塌等房屋质量问题时应承担的赔偿责任。这样一来不仅能引起开发商对房屋质量的重视，也让购房者明白花钱买来的房子，由于某种原因可能会消失，而消失后怎么办，合同中应有所交待。新的合同中要有清晰的建议购买住宅保险的告知条款。
    二、要完善物业维修基金管理制度
    住宅倒塌事件原因很多，从设计到施工，从验收到装修，从使用到修缮，地质条件变化，人为因素等很多环节都关系着房子的安全。但是住宅倒塌后一大笔的解危经费难以很快落实，使得住宅倒塌解危仅仅是纸上谈兵。况且当年许多建设住宅楼的国有房产公司和拥有大量自建房的集体企业纷纷转制，以及房改政策的实行，原来理应承担住宅倒塌解危责任的主体已经很难落实到位，而且越往后越难，更没有相关的庞大资金支持。
    因此，要完善物业维修基金管理制度。现阶段的物业维修基金管理方面还有待完善，由于缺乏监管，某些业主委员会成员钻法律的空子，挪用甚至贪污数额巨大的房屋维修基金，更有甚者，一些开发商往往成立项目开发公司，一旦项目开发销售完后，项目公司也就不存在，业主所交的维修基金也就无法追缴。为杜绝此类情况的发生，需要建立规范的管理机制，对于物业维修基金的缴纳时间主体管理者使用方式、监管方式以及法律责任等进行进一步的明确，还要不断加强管理的透明化和监管力度。政府应当加强对维修基金的监督管理，相关行政主管部门应当明确审批程序，重视社会专业机构的监督作用，建立和完善物业维修基金审批制度和定期审计制度维修基金在使用和管理上要有严格的审批制度和定期审计制度，保证专款专用。完善这部分基金，至少可以用于住宅倒塌的救援资金补充。
    三、要探索引入保险手段
    现阶段，由于没有强制要求建筑企业购买工程质量保险的法律条文，企业工程风险意识不强，保险公司自身发展也不完善，住宅工程质量保险费用未划归为开发商成本费用，几方面原因导致开发商对工程质量保险并不感兴趣，所以住宅工程质量保险并未被市场接受。
    而住宅工程质量保险是工程质量保证体系中的重要内容，也是出现住宅工程质量问题后，对房屋所有人的一大救济途径。建议立法推广或强制执行。这样可能有利于分散住宅质量保证的风险和降低建设单位住宅质量保修的成本，有利于引入保险公司介入建设工程质量和安全监督的新机制，督促建设工程参与方更好地履行建设工程质量和安全的义务和责任，有利于有效地保护消费者的利益，一旦出现住宅倒塌等质量问题时，消费者至少能够在该保险体系下，通过手中的业主损害保单，尽快获得保险人的赔偿，修复缺陷，减少损失。
    同时要提高住宅业主的自我保险意识。现阶段，业主虽可以将住宅投保，但一方面意识不强，另一方面总要支付一定的保险费用。往往是支付能力不强的老百姓，住着风险比较大的自己的私有财产危房。建议设计适合于普通老百姓的住宅保险品种，以最大限度地保障老百姓购置私有住宅的权益和减低风险。
    
来源：中国政协网